愚者一得 福祉・建築・まちづくりについて一言

九州大学箱崎キャンパス跡地開発計画批判

2024.05.30��木 輝生

４月１８日、１９日と続けて既存市街地内の大規模開発事業予定の民間企業グループそしてその事業概要が発表された。募集者はそれぞれ九州大学・URと東京都である。位置は遠く離れており発表が同時期だったのは偶然だと思うがその内容を見ると共通性を感じる。オフィス、住宅、ホテル、商業施設などの事業の収益を確保するための建物で全体を構成し、これからの都市に求められる新しい機能、技術を組み入れた完成図は輝かしい未来が実現されるよう見える。しかし、計画の細部は曖昧であり審査内容は説得力に乏しい。なにより国立大学の跡地と都有地という公的な土地の譲渡価格の設定について何も説明がなされていない。

箱崎キャンパス跡地計画は九州大学の移転により生じた２８．５ｈａの開発（参考１）である。当該地に隣接する北東部２０ｈａで福岡市による土地区画整理事業（参考２）の計画もある。福岡市と九州大学は全体を対象に「九州大学箱崎キャンハ゜ス跡地利用計画（２０１５年３月）」および「九州大学箱崎キャンパス跡地グランドデザイン（２０１８年７月）」（参考２）を策定し、今回の応募者には提案でその実現を求めている。グランドデザインでは総花的に多くの考えが盛り込まれているが具体的なカタチに主に関わってくるのは・まち全体の一体感の創出、・歩行者の骨格動線の確保、・旧九州大学建物等歴史的資源の保存活用となるだろう。

これに対し採用された提案はどう応えているのか。優先交渉権者の提案概要ではその具体像は読み解れない。提案概要に提案の基本事項が示されていることを前提として公表された開発計画を評価する。

優先交渉者の提案は「スマートサービス」を大きく位置づけている。新しい通信ネットワーク技術：IOWN（参考３）を導入しこれまでとは違った質の高い生活サービスを提供する。それをスマートサービスとしている。ＡＩ見守りカメラ、デマンド交通、エネルギーの地産地消、歩車混在型の自動運転社会など多様な分野に渡って多くの新しい形の生活サービスが提案されている。未来志向への意欲は感じるが流行り言葉の羅列と見えなくもない。リモートワーク、テレワークの言葉が出ていないのは何故だろう。新しい技術は当然既成市街地でも展開されるもので新規開発ならでの新規さが見える形で盛り込まれてこそ審査評価の対象だと思う。

また、提案の中の図：主な都市機能の配置計画（参考１−８頁）に食品スーパー、インターナショナルスクール、外語専門学校、オンデマンドバスなどが記載されているがそれで地域が特色あるものとなるとは思えない。分譲住宅、単身者向け賃貸住宅、社員寮等の多様な住宅の整備で「交流やコミュニティが生まれる」としているが既存の市街地を見てもそれがあり得ないことははっきりしている。「交流やコミュニティが生まれる」には「交流やコミュニティが生まれる」仕掛けが必要で多様な形態の住宅があっても自然に生まれるものではない。広大な敷地を求められている機能、業務・研究、交流にぎわい、生活支援、医療・福祉、教育、居住の機能に関連し採算が取れる土地利用で埋めていった印象である。

グランドデザインの基本的考え方で触れているイノベーションはこの提案ではイノベーションコア整備として位置づけられている。といってもグランドデザイン段階からイノベーションは何を意味するのか曖昧でありその曖昧さをそのまま引き継いでいる。イノベーションコアと名付けた箱を作ればイノベーションが生まれるような思い違いを前提とした提案内容である。同様に「まち全体の一体感の創出」については特段の記載はない。もともと何を求めているか不明であり何も応えていないのは応募者はそれが適切な回答と判断したのかも知れない。実施計画でそれぞれ膨らませ具体化されるかも知れないが、その具体化が見えていないと評価のしようがない。

この段階で提案の優劣を競うのは妥当だったのか。

４月１８日に選考理由なしで優先交渉権者が発表され５月１６日に審査結果として３つの応募案個別の審査評価が公表された。１月遅れの公表は事業の公共性に対する九州大学の認識が低いことを示している。審査の内容は２２の項目に評価配点を設定し各委員のA〜Dの評価に基づき加点し総合計点を出している。総合は７５０満点で１位は６５９．３、次点は５６３．６である。形式的に公正な評価選考を行った体裁となっているが優先交渉権者以外の案が公表されていないため公正な審査かどうか確認できない。例えば「新たな活力創出のための人々が集う交流・にぎわい機能」は最も多い７５点の配点だが何が提案され委員は何をどう評価したのか見当もつかない。

ちなみに東京都が実施した築地市場跡地計画（１９．４ｈａ：参考６）の事業者選定では２者の応募で１者は失格、最優秀応募者の評価点は１００点満点で６３．５９、失格となったグループは参考値で２０．９１である。実質的に１者の応募で６０点を少し上回る一般的には合格すれすれの評価での選定となっている。なお東京都は事業予定者とその審査内容を同時に発表し説明責任を果たす姿勢は示している。

築地市場跡地計画では大規模集客・交流施設、いわゆるMICEを計画の柱としている。福岡市はMICE推進を施策としてあげている以上（参考７）２０１５年３月の跡地利用計画で数万人規模のMICE施設の導入について考え方を整理すべきだった。それが可能な敷地規模は探しても出てこない。可能なら見当という位置づけもあるのではない。

公的な土地の活用を民間に任せることは選択肢の一つだと思うがどうもすっきりしない。結果よりその審査に納得させるものを感じない。形は開発計画の提案コンペだがそもそも競争の土俵が造れていないのではないか。１千万円を軽く超えるだろう応募案の作成経費は適正な審査が行われる確証のないコンペに投じるには民間企業にとってリスクが大きすぎるだろう。審査項目を絞って提案の骨格のアイディアを競う形式とすれば提案作成の費用は抑えられ応募案はもっと集まったのではないか。応募者の過去の実績で事業実施能力を評価し参加者を制限すれば根拠のないアイディア倒れの案は除外できる。土地価格のみで選考せずより優れた開発計画の提案を期待したはずだがその結果を得たとは言い難い。