愚者一得 福祉・建築・まちづくりについて一言

天神ビッグバン

その空疎な実体

2023.02.25��木 輝生

かつて天神ビッグバン批判（参考１、２）を行った。現状は、異様な規模の都心再開発へ「バスへ乗り遅れるな」のような新たな開発プロジェクトの追加認可、そして、プロジェクトの広報のようなメディアの対応と表立った議論もなく進められている。以前、天神ビッグバンの問題として上位計画、市の長期総合計画との整合性の欠如、例えば人口増について指摘した。今回も天神ビッグバンへのさらなる疑問を具体的に挙げたい。

まず都心の広範囲に渡る地域の再開発を同時期に行うことの問題である。都心市街地は時間をかけて形成される。地域を構成する個々の建物はそれが建設される時の社会の在り様を反映し、それらが集積することで多様な建物が時には緩い統一性をもって街並を形成し、それが景観の豊かさにつながる。同時期に建設すれば表面的には異なる建物でもそれは「今」の価値観で考えられたものであり結果として画一的になるだろう。事業主体や設計者が異なることでの変化と１０年単位の時間の経過による価値観の変化は大きく異なる。そして、それ以上に問題なのは将来同じ時期に陳腐化することである。古い建物へは老朽化の言葉が使われやすいが適切な維持管理を行えば老朽することはない。しかし、ある時期の価値観で建てられたものは数十年経てば社会の需要に応えられない部分が大きくなっていく。そういう建物で地域全体が構成されれば地域の沈下に繋がる可能性がある。多くの建物が戦後復興期に建てられた現在の天神の再現である。

次にその計画の内容の貧しさがある。東京の渋谷駅周辺で多くの再開発プロジェクトが進められ新たに高層ビルが建ち上がっている。それらに魅力は感じないが、それ以前の渋谷駅周辺での開発は魅力的だった。シブヤ西武（注１）、渋谷パルコ、東急ハンズ、ロフトと商業施設が次々と建設された。それは西武と東急の企業間競争であったがそこには商業を通じた文化発信があった。売上や利益率などの数字ではない何かが現れそれらが複合して新しい渋谷のイメージが形成された。天神ビッグバンには広い意味の創造を見い出せない。

さらに市、市民への還元の問題がある。民間のビル建替に行政が促進策を整備するにはその結果として市民への見返りが必要である。高さ規制を緩和し容積率を上乗せすれば地主、大家は大歓迎で新しい建物へ建てかえる。しかし、それだけである。福岡市は全般に道路幅が狭く歩行者にとって魅力的な歩行空間に乏しい。対象地域の中心となる明治通り、渡辺通りがどう変わるのか計画では何もない。天神ビッグバンで大きく変わる様子はない。沿道に新しい建物が建ちそれぞれに若干の店舗等は入るだろうがそれだけである。

天神ビッグバンの基本は容積率（注２）上乗せだが、このことの問題も指摘したい。２０２２年度中に開発計画の承認を受けたときに最大６００％の容積率上乗せが認められる。中心地８００％の地区では１．７５倍の増である。例えば地価８百万円／�uだと敷地１�u当たり６百万円、１千�uの土地なら６０億円の特典となる。信じられないような美味い話である。これに対して固定資産税、都市計画税という負担がある。土地建物に課される。しかし、土地については期限付き容積増という奇異な手法を取っているため土地評価がどう変わるのか税の実務のことなので判らない。もしかしたら「期限付き」容積率増は地価評価の上昇ひいては固定資産税増を避けるための小細工ではないかと疑っている。

建物は面積増の分だけ固定資産税、都市計画税増となる。これも税実務の話なので正確には判らない。粗い数字を並べてみる。建物評価額を３０万円／�uとすると固定資産税、都市計画税１．７％で５．１千円／�uとなる。容積増に伴う分は容積率を上限まで利用すると０．７５倍の増となり、敷地１�u当たり３．８２５千円である。敷地１�u当たり６百万円の特典（無償提供）に対し税負担は３．８千円余／年である。市、市民への金銭的還元は無きに等しい。

そもそも期限付きの容積率増という仕組みが怪しい。例えば仮設建物に期限付きで容積率増を認めることはあり得るかもしれない。期限切れとなれば解体撤去すればよい。しかし、許認可の時期が期限付きではまともな話でなくなる。現在建設されている建物は特段の理由がなければ適切な管理の下で１００年程度は利用されるだろう。上増しされた容積率で建てられた建物は、建設時のみ適法で完成後は法規に不適格な状態で存在し続ける。都市計画の基本が崩れている。

新しい建物が建ち活発な経済活動が行われることが何よりの社会的な貢献だと思うかもしれないが、それらは常軌を逸した特典を付けなくともそれぞれの事業者が経営判断し建物建替等の対応を適切に行うものである。そこに敢えて行政として誘導策を用意するには望ましい将来の実現への仕掛けであるべきだ。それが天神ビッグバンには見て取れない。なんとも空疎なビッグプロジェクトである。